BULLETIN OFFICIEL DES IMPÔTS

DIRECTION GÉNÉRALE DES IMPÔTS

5 D-5-04

N° 117 du 23 JUILLET 2004

REVENUS FONCIERS. REGIME D’imposition simplifie. EXTENSION DU champ d’application AUX DETENTEURS DE CERTAINES parts de sociétes. ARTICLE 5 de La loi de finances pour 2004

(loi n° 2003-1311 du 30 décembre 2003).

(C.G.I., art. 32)

NOR : ECO F 04 20134 J

Bureau C2

Le régime n’est pas applicable lorsque les sociétés visées sont propriétaires d’un ou de plusieurs  immeubles pour lequel elles bénéficient d’un régime fiscal spécial ( dispositif « Perissol », « Besson », « Robien », « Malraux », « Lienmann », «  Monuments historiques »…).

En sont également exclus les contribuables qui détiennent des parts de sociétés qui font l’objet d’une déduction au titre de l’amortissement dans le cadre du dispositif Robien.

La limite d’application de ce régime reste fixée à 15 000 euros. Le revenu brut annuel à prendre en compte pour son appréciation est alors déterminé par référence à la quote part du revenu brut annuel défini aux articles 29 et 30 du code général des impôts revenant au contribuable à proportion de ses droits dans le bénéfice comptable de cette société.

1.              Jusqu’à l’imposition des revenus de l’année 2002, Dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur des nouvelles dispositions issues de l’article 5 de la loi de finances pour 2004, l’article 32 du code général des impôts excluaitt du champs d’application du régime micro-foncier les contribuables propriétaires de parts de sociétés, autres que celles visées à l'article 1655 ter du CGI (sociétés immobilières dotées de la transparence fiscale), qui donnent en location des immeubles nus et dont les résultats sont imposés dans les conditions prévues à l'article 8 du même code. le régime micro-foncier ne s'appliqueait qu'aux personnes physiques propriétaires d'un immeuble détenu directement ou par l'intermédiaire d'une société visée à l'article 1655 ter du CGI (sociétés immobilières dotées de la transparence fiscale).

2.              A compter de l’imposition des revenus de l’année 2003, le champ d’application du régime micro-foncier est étendu aux détenteurs de parts de sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés et non dotées de la transparence fiscale qui donnent en location des immeubles nus.

Ce régime s’applique de plein droit lorsque le contribuable remplit les conditions suivantes : être également propriétaire d’immeubles donnés en location nue, ne pas bénéficier d’un régime fiscal particulier, ne pas avoir perçu des revenus fonciers bruts d’un montant supérieur à 15 000 euros au titre de l’année d’imposition.

La limite de 15 000 euros est appréciée en tenant compte non seulement du montant du revenu brut foncier annuel perçu directement par le contribuable mais également de la quote-part de revenu brut annuel des sociétés dont il est associé, à proportion de ses droits dans le bénéfice comptable.

La nouvelle rédaction de l’article 32 du code général des impôts limite les cas d’exclusion du régime en ouvrant le champs d’application du micro-foncier aux propriétaires de ces parts lorsque leur détenteur est par ailleurs propriétaire d’un immeuble donné en location nue.

aS ection 1   : elargissement   Champ d’application de la nouvelle mesure qui donnent en location des immeubles nus

A. PARTS DE SOCIETES CONCERNEES

1.              Le régime du micro foncier est désormais applicable aux détenteurs de parts de sociétés dont les revenus sont imposables au titre des revenus fonciers dés lors qu’ils détiennent en outre au moins un immeuble donné en location nue, que la société visée est soumise au régime d’imposition prévu par l’article 8 du code général des impôts et qu’elle donne exclusivement en location des immeubles nus.

Il est précisé que pour l’application de cette mesure, la notion de contribuable s’entend du foyer fiscal  dans son ensemble. Les conditions relatives au champs d’application de l’article 32 du code général des impôts sont dés lors appréciées au niveau de ce foyer.

Ex : Un foyer fiscal composée de Mr X et de madame Y. Monsieur X possède un immeuble donné en location nue. Madame Y possède des parts de la société Z donnant en location des immeubles nus. Le régime du micro-foncier est applicable si les résultats de Z sont imposés dans les conditions de l’article 8 du code général des impôts.

3.              Le régime micro-foncier est désormais applicable aux contribuables qui d étiennent des parts de sociétésseules sociétés dont les résultats sont imposés dans les conditions visées parvisées par les dispositions de l’article 8 du code général des impôts.

Il s’agit des sociétés non transparentes c’est-à-dire translucides (ex : sociétés civiles de gestion) qui ont un objet civil et qui ne sont pas passibles de l’impôt sur les sociétés en raison de leur forme, de leur activité, ou d’une option. Les associés sont personnellement soumis à l’impôt sur le revenu pour la part leur revenant dans les résultats sociaux.

Il est rappelé que le régime micro-foncier s’applique déjà, toutes conditions étant par ailleurs remplies, aux propriétaires d’immeubles détenus par l’intermédiaire d’une société immobilière dotée de la transparence fiscale au sens de l’article 1655 ter du CGI (ex : sociétés d’attribution).

4.              La société ne doit bénéficier d’aucun régime fiscal particulier. Ainsi, elle ne doit pas être propriétaire d’un au moins des immeubles appartenant aux catégories suivantes :

- monuments historiques et assimilés procurant des recettes à leurs propriétaires, visés au 3° du I de l'article 156 du CGI ;

- immeubles détenus en nue-propriété lorsque le démembrement résulte d'une succession ou d'une donation entre vifs, effectuée sans charge ni condition et consentie entre parents jusqu'au quatrième degré inclusivement, également visés au 3° du I de l'article 156 du CGI ;

- immeubles situés dans un secteur sauvegardé ou dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) au titre desquels est demandé le bénéfice des dispositions du b ter du 1° du I de l'article 31 du CGI ou de celles du deuxième alinéa du 3° du I de l'article 156 du CGI (« Malraux ») ;

- immeubles situés dans une zone franche urbaine (ZFU) au titre desquels est demandé le bénéfice des dispositions du b quater du 1° du I de l'article 31 du CGI ou de celles du cinquième alinéa du 3° du I de l'article 156 du CGI ;

- logements au titre desquels le contribuable a demandé le bénéfice de la déduction forfaitaire de 25 % (dispositif « Méhaignerie »), de 40% (dispositif « Besson ancien ») ou de 60% (dispositif « Lienemann ») prévue au e du 1° du I de l’article 31 du CGI ;

- logements au titre desquels le propriétaire a demandé le bénéfice de la déduction au titre de l’amortissement prévue au f (dispositif « Périssol »), au g (dispositif « Besson neuf ») ou au h (dispositif « Robien ») du 1° du I de l’article 31 du CGI.

5.              L’exclusion du régime micro-foncier ne porte que sur la période au cours de laquelle le contribuable bénéficie des avantages fiscaux pour lesquels il a opté ou des dispositions dérogatoires qu’il a demandées.

B. ASSOCIES CONCERNES

6.              Seuls les associés qui détiennent par ailleurs un immeuble donné en location nue peuvent bénéficier du régime micro-foncier. L'e d du 2 de l'’article 32 du CGI prévoit en effet que les associés de sociétés de personnes qui ne détiennent pas, en plus de leurs parts, au moins un immeuble donné en location nue sont exclus du régime micro-foncier[1].

Ainsi, lorsqu’un contribuable détenteur de parts de société met en location nue un immeuble, le régime du micro-foncier lui est applicable de plein droit au titre de l’ensemble des revenus de l’année considérée à condition que ses recettes brutes, appréciées dans les conditions prévues aux n°s 8. à 13., n’excèdent pas 15 000 euros et qu’aucune autre exclusion n’existe par ailleurs.

Lorsqu’un contribuable soumis au régime micro-foncier au titre de l’année précédente cesse de donner un logement directement en location nue, il est soumis de plein droit au régime réel d’imposition des revenus fonciers pour les revenus issus de ses parts de sociétés au titre de l’année suivant celle de la cessation de la location.

7.              Par aileurs, les contribuables qui possèdent des parts de sociétés civiles de placement immobilier pour lesquelles ils ont opté pour la déduction au titre de l’amortissement prévue par l’article 31 bis du code général des impôts (« Robien-SCPI ») sont exclus du régime micro-foncier.

el'immeuble ne doit béénfivier d'

II. Location exclusive d’immeubles nus par la société

1.Les sociétés qui détiennent un immeuble pour lequel elles bénéficient d’un régime spécial sont exclues du régime du micro-foncier (voir n° 10). L’exclusion du régime micro –foncier ne porte que sur la période au cours de laquelle le contribuable bénéficie des avantages fiscaux pour lesquels il a opté ou de dispositions dérogatoires qu’il a demandé.

1.III Associé propriétaire d’un immeuble donné en location nue

1.Seuls les contribuables qui possèdent par ailleurs un immeuble donné en location nue peuvent bénéficier du régime micro-foncier. Les associés de sociétés de personnes qui ne disposent pas d’autres revenus fonciers sont soumis de plein droit au régime réel d’imposition.

1.Lorsque, en cours d’année, le contribuable associé d’une société remplissant les conditions prévues aux n°3 et 4 perçoit des revenus d’un immeuble donné  en location nue, le régime du micro foncier lui est applicable de plein droit au titre de l’ensemble des revenus de l’année considérée.

1.Le contribuable associé d’une société remplissant les conditions prévues aux n°3 et 4 qui cesse de percevoir des revenus provenant d’un immeuble donné en cours d’année est en revanche soumis de plein droit au régime réel d’imposition au titre de l’année considérée.

1.SLes contribuables propriétaires d’un immeuble relevant de régimes spéciaux sont exclus de plein droit du régime micro-foncier.

1.Il en est ainsi lorsque le contribuable ou l'un des membres du foyer fiscal est propriétaire d'un ou plusieurs biens appartenant aux catégories suivantes :

- monuments historiques et assimilés procurant des recettes à leurs propriétaires, visés au 3° du I de l'article 156 du CGI ;

- immeubles détenus en nue-propriété lorsque le démembrement résulte d'une succession ou d'une donation entre vifs, effectuée sans charge ni condition et consentie entre parents jusqu'au quatrième degré inclusivement, également visés au 3° du I de l'article 156 du CGI ;

- immeubles situés dans un secteur sauvegardé ou dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) au titre desquels est demandé le bénéfice des dispositions du b ter du 1° du I de l'article 31 du CGI ou de celles du deuxième alinéa du 3° du I de l'article 156 du CGI (« Malraux »);

- immeubles situés dans une zone franche urbaine (ZFU) au titre desquels est demandé le bénéfice des dispositions du b quater du 1° du I de l'article 31 du CGI ou de celles du cinquième alinéa du 3° du I de l'article 156 du CGI;

- logements au titre desquels le contribuable a demandé le bénéfice de la déduction forfaitaire de 25 % (dispositif Méhaignerie) ; de 40% (dispositif « Besson ancien ») ou de 60% (dispositif « Lienemann ») prévue au e du 1° du I de l’article 31 du CGI;

- logements au titre desquels le propriétaire a demandé le bénéfice de la déduction au titre de l’amortissement prévue au f (dispositif Périssol), au g (dispositif Besson) ou au h (dispositif Robien) du 1° du I de l’article 31 du CGI .

1.Les contribuables propriétaires de parts de sociétés, autres que celles définies à l’article 1655 ter, dont les immeubles donnés en location sont visés par le n° 9 sont également exclus (voir n°4).

1.Les contribuables qui possèdent des parts de sociétés pour lesquelles ils ont opté pour la déduction au titre de l’amortissement prévue par l’article 31 bis du code général des impôts (« amortissement Robien ») sont également exclus du régime micro-foncier.

C ection 2  : Appréciation de la limite de 15 000 euros

8.              Le régime micro-foncier s'’applique aux contribuables dont le revenu brut foncier total n'’excède pas 15 000 euros au titre d e l'’année d'’imposition. La limite de 15 000 euros est appréciée en tenant compte non seulement du montant du revenu brut foncier annuel perçu directement par le contribuable mais également de la quote-part de revenu brut annuel des sociétés dont il est associé, à proportion de ses ses droits dans le bénéfice comptable.

Le revenu brut foncier est défini aux articles 29 et 30 du CGI (pour plus de précisions sur cette notion, voir DB 5 D 26 n°s 6 à 13)[2]. Il s’apprécie en tenant compte des revenus de l’ensemble des membres du foyer fiscal.

A . Revenu perçu directement par le contribuable

9.              Pour les immeubles ou parties d'’immeubles dont le propriétaire se réserve la jouissance et dont les revenus ne sont pas exonérés[3], le revenu brut est constitué par le montant des loyers que ces biens pourraient produire s'’ils étaient donnés en location, majorés, s'’il y a lieu, des recettes accessoires (CGI, art. 30.^).

10.           Pour les immeubles ou parties d'’immeubles donnés en location, le revenu brut est constitué par le montant des recettes brutes perçues par le propriétaire, y compris éventuellement les recettes accessoires. Ces srecettes sont augmentées, le cas échéant, du montant des dépenses incombant normalement au bailleur et mises par convention à la charge des locataires. Elles sont diminuées du montant des dépenses supportées par le propriétaire pour le compte des locataires (CGI, art. 29).

11.           Lorsqu'’un propriétaire donne en location nue des locaux dont les loyers sont soumis à la TVA, de plein droit ou sur option, les recettes brutes ainsi que les dépenses sont retenues pour leur montant hors taxes.

AB . I Quote part revenant à l’associé

1.           La limite de 15 000 euros est appréciée en tenant compte du montant du revenu brut annuel défini aux articles 29 et 30 du code général des impôts à proportion des droits de l’associé dans les bénéfices comptables de ces sociétés.

12.           La limite de 15 000 euros est appréciée en tenant compte du montant du revenu brut annuel de la société défini aux articles 29 et 30 du CGI ?à proportion des droits de l'’associé dans les bénéfices comptables d elade la société.

 

Il est rappelé à cet égard que le fait pour une société de mettre gratuitement à la disposition de ses membres un logement dont elle est propriétaire s’analyse en réserve de jouissance au profit de la personne morale. Dés lors, la valeur locative du logement n’a pas lieu d’être déclarée dans les recettes brutes de la société ; en contrepartie, les charges afférentes à ce logement ne sont pas admises en déduction des revenus de la société.

13.           La clé de répartition du bénéfice comptable à retenir est celle qui figure dans lerésulte du pacte social. à la clôture d e l'’exercice clos au cours d e l'’année d'’imposition, à défaut d'acte ou de convention modifiant la répartition antérieure passée entre les assoicés avant la date de clôture de ces exercices. Pour être opposables à l’administration, de tels actes ou conventions doivent être régulièrement conclus et enregistrés avant la clôture de l’exercice.

I Section 3 : Revenu brut à déclarer

14.           Le revenu brut à déclarer est déterminé de la même manière que pour l’appréciation de la limite de 15 000 euros. Il tient compte non seulement des revenus bruts des immeubles que le contribuable donne en location directement mais également de la quote-part de revenu brut de la société dont il est associé à proportion de ses droits dans les bénéfices comptables.

Le revenu doit être déclaré brut et non net de manière à ce que les charges ne soient pas doublement déduites, dans un premier temps au niveau de la société, dans un second temps au niveau de l’associé lors de l’application de l’abattement de 40%.

1.Le revenu imposable est déterminé à partir de cette quote part de revenu brut augmenté des revenus bruts des immeubles que le contribuable donne en location directement.

Section 4 : Entrée en vigueur

15.           L'’extension du régime micro-foncier aux détenteurs de parts d e sociétés non soumises à l'’impôt sur les sociétésnouvelles dispositions s’appliquent à compter de l’imposition des revenus fonciers de l’année 2003.

Annoter : BOI 5 D-6-024-03.

                                                                                                                 La Directrice de la Législation fiscale

                                                                                                                              Marie-christine LEPETIT

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